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厦门律师网(张全明)   【首席律师简介】  张全明,福建省厦门人,厦门大学法律专业毕业。以心思缜密、办案纯熟著称,精通重大刑事案件的辩护;代理重大疑难的房产纠纷、婚姻家庭争议、交通事故、债权债务纠纷,... 详细>>

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律师姓名:张全明律师

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房产纠纷

【法眼看房】第八期:房价上涨房东毁约!法院判决:按房屋增值赔偿买方损失!

注:“法眼看房”栏目是由张全明律师团队厦门917房产网合作的一档法律专栏,基于团队的法律知识储备,就厦门楼市涉法律问题或真实司法判决案例发表法律评论。该栏目体现了张全明律师团队成员在房产纠纷案件的努力与专研,并长期保持着对房产纠纷类热点社会新闻的关注。

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全文已对当事人信息做隐私处理

2016年7月3日,林某某和何某某签订《房产买卖协议》,约定由林某某将厦门市集美区某房屋以总价380000元的价格出售给何某某,何某某依照约定支付定金23000元,并支付了中介费4500元。

2016年8月31日林某某以该房屋出售未经配偶同意,自己单独无权处分为由,通知何某某终止合同,并将23000元定金退还何某某。

2016年10月24日,何某某向林某某发出催告函,要求继续履行合同。

2017年1月19日,何某某向集美区人民法院提起诉讼,要求继续履行合同。

2017年4月11日,林某某将房屋出售给案外人李某某,并已实际过户。

因房屋买卖合同已无法继续履行,故何某某撤回要求继续履行的起诉,另行起诉要求:

1、解除何某某与林某某的《房产买卖协议》;

2、要求林某某赔偿各项损失333400元;

3、诉讼费用由林某某承担。

2017年8月17日,厦门均达土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》,涉案房产当前总价为685900元。何某某为此支付鉴定费2744元。

一审集美区人民法院判决结果:被告林某某应于本判决生效之日起十日内支付原告何某某中介费4500元、评估费2744元和损失302900元,合计310144元。

林某某不服上诉,二审厦门市中级人民法院判决结果:驳回上诉,维持原判。

栏目寄语:

2016年以来厦门房价不断攀升,原房东出售房屋后因价差巨大,心理失衡者众多,为此不惜违约以求获得更高利益,但是法院的裁判意见倾向保护合同交易公平、合理。为此,917房产网特别邀请福建方与圆律师事务所张全明团队律师进行法律评析,对购房者提出风险警示,也提醒售房者不信守合同约定的后果。


法律解析


1、协议效力问题。

本案中,林某某打算以38万元的价格出售房屋,但是合同签订后却以未经配偶同意出售该房屋为由,认为自己无权代理出售该房屋,要求终止合同并返还了定金。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”《房产买卖协议》系何某某与林某某之间的真实意思表示,林某某的配偶不同意出售讼争房屋涉及讼争房产物权效力,但并不影响该合同的效力。

故何某某和林某某签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示,未违反法律法规的规定,该协议合法有效,对双方均有约束力。

2、何某某的损失如何计算。

2016年以来厦门房价不断攀升,林某某于2017年4月11日将讼争房屋出售他人,经司法鉴定该时段讼争房屋的市场价值为685900元,市场行情的变化使得何某某已无法以讼争合同的价格购得讼争房屋,因此林某某的违约行为已造成何某某较大的损失,该损失已实际发生并非需要通过何某某再次购房方能确定,何某某主张林某某赔偿因其违约行为而造成的差价损失302900元,于法有据。

何某某在林某某通知终止讼争合同后,即向林某某提起诉讼要求继续履行讼争合同,何某某已积极采取措施阻止损失扩大,反观林某某及其配偶在明知讼争房屋存在争议情况下,仍将讼争房屋售予他人,林某某的行为系自行放任风险的扩大,林某某自然应对自己的行为承担责任,故林某某主张损失金额应考量可预见性、减损、公平合理等原则,缺乏事实与法律依据。

关于违约金,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”何某某所主张的违约金实际适用定金约定,何某某同时主张定金和损失赔偿将高于其因违约造成的损失,故何某某的违约金主张缺乏法律依据,不予支持。

关于评估费,本案的评估费为2744元,系因林某某原因导致产生的,依据本案的情况,应由林某某承担,故何某某主张林某某支付评估费2744元,于法有据。

关于中介费,《房产买卖协议》第十三条约定:“双方任何一方若发生违约行为的,中介费全额由违约方支付给中介方,且应于违约当日付清。”何某某已向中介方支付中介费4500元,因林某某违约行为致使合同解除,则中介费应由林某某承担,现何某某主张林某某返还已付的中介费4500元,于法有据,予以支持。

本文仅代表律师个人观点,不代表917房产网立场。如您在买卖房产的过程中遇到纠纷,可在本栏目底下留言,专业的律师将为您答疑解惑。


主编丨谢康 文丨谢康

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来源:厦门917房产网


    【张全明律师团队介绍】

    福建方与圆律师事务所成立于2001年,是一家扎根厦门、面向海西的综合性律师事务所,致力于为当事人提供务实的法律问题解决方案。方与圆现有执业律师26人,实习律师3人,有多名执业超过二十年的资深律师,其中数名律师拥有复合型教育、工作背景,部分律师曾在检察院、法院担任法律实务工作多年,也有部分律师曾在大型国企、上市企业等担任法务工作。

    张全明律师团队成员共有13人,执业律师9人,实习律师3人,律师助理1人,团队成员大多毕业于厦门大学、郑州大学、集美大学、华侨大学等省内外知名法学院校。团队擅长企业法律顾问事务及争议纠纷处理,包括但不限于公司股权、合同纠纷、劳动争议、债权债务和企业经营刑事法律风险控制。数名律师选聘担任厦门湖里区多个社区街道常驻法律顾问和厦门各区法院值班律师,为基层民众提供大量的法律咨询服务,每年办理各类型案件上百起,涉及的法律问题涵盖刑事辩护、房屋买卖、合同纠纷、婚姻遗产、民间借贷、劳动工伤、交通人损等,鲜活的案例同时也锻炼了和塑造了实力过硬的律师队伍,积累了丰富的事务处理经验。



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