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厦门律师网(张全明)   【首席律师简介】  张全明,福建省厦门人,厦门大学法律专业毕业。以心思缜密、办案纯熟著称,精通重大刑事案件的辩护;代理重大疑难的房产纠纷、婚姻家庭争议、交通事故、债权债务纠纷,... 详细>>

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律师姓名:张全明律师

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房产纠纷

【法眼看房】第九期:新政导致房贷缩水,买方要求返还定金法院为何不支持?

注:“法眼看房”栏目是由张全明律师团队厦门917房产网合作的一档法律专栏,基于团队的法律知识储备,主要由团队中饶金祥等几位律师就厦门楼市涉法律问题或真实司法判决案例发表法律评论。该栏目体现了张全明律师团队成员在房产纠纷案件的努力与专研,并长期保持着对房产纠纷类热点社会新闻的关注。

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全文已对当事人信息做隐私处理

2017324日,张先生与柯女士、某中介公司签订《房产买卖居间协议书》一份。协议第一条约定:张先生将厦门市翔安区某房屋出售给柯女士,建筑面积97.48平方米,总价255万元。协议签订当日,柯女士向张先生支付定金10万元。

2017年3月31日,柯女士与张先生前往不动产登记中心翔安分中心取号,但未能办理过户手续。

2017年4月6日,柯女士委托福建某律师事务所向张先生邮寄律师函,表示受新政影响,所能贷款的数额大幅减少,税费也大幅增加,故要求解除房产买卖居间协议书,并要求张先生返还定金10万元。上述律师函于2017年4月6日送达张先生。

张先生拒绝解除,要求继续履行合同,柯女士向翔安区人民法院提起诉讼,诉求如下:

1.张先生向柯女士返还购房定金10万元;

2.张先生承担本案诉讼费。

张先生辩称:

2017年上半年是全国房产涨价交易的高峰期,各地相继出台调控政策,厦门作为国内热门楼市,政府必然也会出台相关调控政策,柯女士应当有所预见。

另外,柯女士与张先生在协议中对于政府政策的影响做出了明确的约定,其中第三条备注表明若交易时交易税费政策调整的,柯女士应按新规定承担。第四条约定若银行实际放款金额小于贷款申请金额,柯女士应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给张先生。所以双方应当按约定履行,以保证市场交易的安全和诚实守信的原则。

一审翔安法院判决:驳回柯女士的全部诉讼请求。

二审厦门中院判决:驳回上诉,维持原判。

栏目寄语:

因政策性问题导致存量房交易双方合同履行出现问题时有发生,当你的交易遭遇政策变动导致合同履行困难甚至无法履行时,该如何应对?本期我们特别邀请福建方与圆律师事务所饶金祥律师为我们评析上文案例,并预警司法实践中的审判风向。

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法律解析

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”各地出台的限购限贷政策,并不属于全国人大及其常委会制定的法律,也不属于国务院制定的行政法规。因此,限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。

张先生和柯小姐签订的《房产买卖居间协议书》并不会因为厦门限购、限贷等政策导致合同无效,但是出现以下情况时交易双方可以主张解除。

1、限购导致无法继续履行。

限购政策发生时,限购前买方具有购房资格而正常出台后丧失资格的,可认定为对于双方的不可抗力,根据《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”显然,柯小姐并未丧失购房资格,所以无法以此主张解除。

2、限贷导致一方严重降低履行能力或者无法继续履行。

限贷政策是以提高首付比例等方式限制交易,导致买方履约能力降低甚至无法履约,此种情形属于《合同法》上的情势变更。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”柯小姐在本案中主张因政策变动,贷款数额大幅缩水,税费剧增,无力继续履行合同约定,这些主张都是正确的,但是却没有提供充足的证据支撑,未能说服法官。

1)、2017年上半年是全国房产涨价交易的高峰期,各地相继出台调控政策,厦门作为全国热门城市极有可能出现政策调控,柯女士应当有所预见;

2)、柯女士虽主张新政导致贷款数额减少、税费增加导致合同无法继续履行,但其未能举证证明政策变化对其履行合同所造成的具体影响;

3)、《房产买卖居间协议书》第四条约定,若银行实际放款金额小于贷款申请金额,柯女士应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给张先生,故柯女士在签订合同时对房贷可能不足的风险应当有所预见;

4)、柯女士一审向法院提交厦门市地方税务局社会保险参保缴费情况证明及职工收入证明,以证明自己是就业困难补贴人员,月收入低,无法再筹措更多资金继续履行合同,但是柯女士被证实在本市有一套住房且有一套房贷记录(房贷已结清),另外张先生也提交了柯女士作为某企业大股东的工商登记信息资料。

......

综上,法院不能认同柯女士主张其实质已经无法继续履行合同要求解除合同并返还定金的诉求,一审驳回,二审维持。


【饶金祥律师简介】

饶金祥,福建方与圆律师事务所专职律师,办公地址位于厦门市思明区湖光路50号。福建新闻频道《律师在现场》栏目公益团律师成员,厦门917房产网《法眼看房》栏目特约嘉宾律师。代理全国除港澳台之外的诉讼业务,担任企业和个人法律顾问。业务领域主要集中于婚姻家事、房产纠纷、人身损害、工伤、医疗纠纷、民间借贷和交通事故领域,并长期致力于公司企业用工风险防范、应收款催收和股权争议等。刑事案件中擅长处理故意伤害、聚众斗殴、盗窃、诈骗、非法拘禁、开设赌场、组织领导传销和毒品类案件。咨询:13625020946(微信)

    【张全明律师团队介绍】

    福建方与圆律师事务所成立于2001年,是一家扎根厦门、面向海西的综合性律师事务所,致力于为当事人提供务实的法律问题解决方案。方与圆现有执业律师26人,实习律师3人,有多名执业超过二十年的资深律师,其中数名律师拥有复合型教育、工作背景,部分律师曾在检察院、法院担任法律实务工作多年,也有部分律师曾在大型国企、上市企业等担任法务工作。

    张全明律师团队成员共有13人,执业律师9人,实习律师3人,律师助理1人,团队成员大多毕业于厦门大学、郑州大学、集美大学、华侨大学等省内外知名法学院校。团队擅长企业法律顾问事务及争议纠纷处理,包括但不限于公司股权、合同纠纷、劳动争议、债权债务和企业经营刑事法律风险控制。数名律师选聘担任厦门湖里区多个社区街道常驻法律顾问和厦门各区法院值班律师,为基层民众提供大量的法律咨询服务,每年办理各类型案件上百起,涉及的法律问题涵盖刑事辩护、房屋买卖、合同纠纷、婚姻遗产、民间借贷、劳动工伤、交通人损等,鲜活的案例同时也锻炼了和塑造了实力过硬的律师队伍,积累了丰富的事务处理经验。




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