关于我们

厦门律师网(张全明)   【首席律师简介】  张全明,福建省厦门人,厦门大学法律专业毕业。以心思缜密、办案纯熟著称,精通重大刑事案件的辩护;代理重大疑难的房产纠纷、婚姻家庭争议、交通事故、债权债务纠纷,... 详细>>

在线咨询

联系我们

律师姓名:张全明律师

电话号码:4008-128-568

邮箱地址:954638901@qq.com

执业证号:13502201410969295

执业律所:福建方与圆律师事务所

联系地址:福建省厦门市思明区湖滨南路388号,国贸大厦36楼

经典案例

办案手记:【房产纠纷】房产中介炒房滑铁卢事件


2016年春节之前,一线城市房价高歌猛进,作为二线城市的厦门,楼市也是暗流涌动,但是公开的房价和成交量数据却并无多大异动,似乎在苦苦抑制自己的情绪,湖面波澜不惊。可春江水暖鸭先知,从事房产中介的群体就是鸭先知,已经嗅到气息,蠢蠢欲动。


我的当事人陈女士在厦门杏林某处有一套90平方米的商品房,该房产位于厦门市集美区杏林某处,处于岛外相对偏远处,是陈女士和前夫离婚之后购置的房屋,登记在其一人名下,陈女士并无投资打算,她常年在新加坡工作和生活,有一笔资金无处投放,便考虑买一处房产。


由于陈女士很少回国,所以厦门杏林的这一处房产便交给她的亲哥陈大代为管理,主要是帮忙出租该房屋。陈大在集美杏林经营一家粮油杂货店,平时事情也非常多,无暇顾及房屋管理的事情,曾一度被几任租客逃掉房租、水电费用,为此陈女士也抱怨过几回。


陈大和陈女士的父母过世较早,陈大作为亲哥一直都是家里拿主意的人,陈女士对其也很信任,陈女士的很多个人重要材料,包括这套房产的证书原件等,都存放在陈大处。2016年春节之前,陈大觉得代管陈女士的房子一事极为繁琐,所以拿着房产证复印件直接去了杏林某房产中介公司,挂牌出售这套房子。没几日,中介公司的潘某来电话称找到购买方,110万实收金额愿意成交。


就这样,陈大以110万的价格把这套房子“卖”了,自认为非常值得。


2016年春节过后,陈女士回国度假,得知房子被“卖”了,非常恼火,和陈大发生争吵,要求陈大解除买卖合同。陈大告知目前已经收了5万,并且还把钥匙给了买方,要解除合同,恐怕买方不同意。


陈女士直接跑去和房产中介公司交涉,中介人员潘某接待,买方夏某也出现,表示要继续履行合同,不愿意解除合同。三方闹的不愉快,陈女士决定走诉讼途径解决。


在2016年3月份的时候,陈女士向我咨询过多次该问题,也比对过多家律师的方案,最终决定委托我们处理。


经过和陈女士沟通,结合相关证据材料,我们提出走物权保护之诉,要求夏某腾空并搬出该房屋,归还房屋并支付占有使用费用,具体诉求罗列如下:


1、 判令被告夏某立即腾空并搬离集美区××小区××室;


2、判令被告夏某按每日70元的标准支付占有使用费,自起诉之日起到实际搬离并归还讼争房屋之日止;


3、本案诉讼费、公告费、保全费和鉴定费等由被告承担。


之所以提出上诉主张,我们的理由在于该房屋买卖没有经过产权人陈女士的授权,不管书面或者口头,陈大拿着一份房产证原件,通过中介居间介绍和夏某签订的买卖合同处于效力待定的状态,并且事后陈女士对于出售房屋一事也没有进行追认,那么陈女士作为产权人,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,当房屋被擅自出售并且占有和使用时,自然可以要求归还,同时支付占有使用费用。


关于占有使用费每日70元的标准,系我们综合对比周边房屋出租的情况而定,讼争房屋处在厦门岛外较偏远的位置,周边基础设施较差,租金水平一直处于偏低状态。原本我们建议主张每日100元,但陈女士意不在此,只求返还房屋,至于占有使用费,仅仅希望通过这一诉求增大被告夏某的压力。


经过走访和调查,我们得知买房子的夏某是本案提供房产中介居间服务的潘某之妻子,而通过网页搜索,我们也掌握了大量夏某发布的房源信息广告。


潘某作为房屋中介公司的工作人员,已获得房屋中介经纪人资格。夏某虽然没有获得相应的资格,但是也实际在这家房屋中介公司上班,夫妻二人从来没有向陈女士或陈大披露二人是夫妻的事实,买方也是以夏某的个人名义签署合同,并在合同中特别备注“可指定过户给买方认可的第三人”,也就意味着购房合同虽然是夏某签字,买房人在合同上体现的也是夏某,但是在最终过户的时候,夏某可以指定过户给其他任何人。


这是一种锁定房屋的方式,到时候如果中介潘某和夏某在交易的一段时间内房价上涨,其可立即转手变现,只需要卖房子的一方配合办理一些材料就可以。


房产中介潘某代表的是这家中介公司,他和配偶夏某的这一番操作是否违反中介服务的行业规范,从而能否要求对其进行惩处,这是另案处理的事情,我也在着手准备,只是本案中无法涉及更多。


在提起诉讼之前,有一项关键证据需要收集,即如何证明该房屋已经交付给被告夏某,且夏某已经在占有和使用?


陈女士是这套房屋的产权人,较为简单的是直接报警,看是否可以留存警察的出警处理材料。但是陈女士害怕起争执,感觉报警的方式过于激烈,按下不表。


再者,收集物业缴费的材料,但是水电物业等费用一直都是陈女士账户中在扣款。


另外就是通话录音、短信记录等,但是陈女士感觉“猥琐”,留存不提交。


我通过了解判断,夏某不会否认已经占有和使用房屋的事实,反而会主动提及房屋已经交付给其占有和使用,并组织材料证明已经为讼争房屋翻修,花费不少费用。


后续庭审中,被告夏某果然极力主张房屋已经交付和使用,并且罗列了大笔其能够“证明”已经发生的全部装修费用。


整理好诉讼材料前往集美法院立案,这个时候遇到一个困难,集美法院不同意按照物权保护纠纷进行立案,认为这属于确认合同无效纠纷。


如果案由以确认合同无效纠纷,那么诉讼费要按照房屋的标的额,也就是按照110万元计算诉讼费,原告陈女士要预交将近20000元的诉讼费,而按照物权保护纠纷处理,则只需要缴纳50元诉讼费。(此操作在全国各地法院存在较大差异,目前我国很多法院返还原物纠纷案件,都是按照标的物的价值来计算诉讼费。)


我们坚持要求按照物权保护纠纷处理,这个操作让法院立案人员为难,上报领导,领导也坚持要求按照确认合同无效纠纷,并且告诉我们说,确认买卖合同无效这个是前提,没有合同无效,怎么要求对方返还房屋?


我们的理由是,这份买卖合同的签订没有经过陈女士授权,也没有经过她追认,陈大的行为也难以构成表见代理,此时此刻,陈女士的房子被别人强行占有和使用,没有任何道理和依据,作为产权人,当然有一万个理由要求返还,保护物权。


法院卡了一段时间不让立案,怕耽误事情,我及时转告陈女士立案的情况,让她有心理准备,最坏的打算就是确认合同无效。正当我们在做最坏的打算时,法院打来电话,通知我过去办理立案手续,同意按照物权保护纠纷处理,诉讼费用原告预交50元。


这是一个不小的胜利。


镜头切换到庭审,陈女士从新加坡特意赶回来“参战”。


我们将买方夏某列为被告,陈大、中介公司列为第三人,夏某的配偶潘某为了参加庭审,执意换掉了夏某的其中一名律师,由他和另外一名律师,两人共同代理夏某参与本案诉讼。


对于是否占有和使用房屋,被告“供认不讳”,我作为原告代理人,也就不需要提交别的证据;对于买方夏某和中介人员潘某是否属于夫妻关系,被告也“供认不讳”,我乘势指责一下对方涉嫌违规操作,当然对于本案无多大效果,只是为了这个案件之后的一些动作做准备;对于是否获得陈女士许可,被告坚持称有,可是陈女士当庭予以否认,陈大也自认没有获得许可,被告夏某和中介公司无法提供任何书面的居间服务授权材料,证明有经过陈女士无论书面或者口头的同意。


……


总之,最终的结果是法院支持了我们的大部分诉讼请求,只是在关于要求支付占有使用费这一点,打了一些折扣,我们要求按照每日70元的标准支付到房屋归还之日,但是法院只支持到50元每日。


裁判结果如下:


一、被告夏某应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离位于厦门市××小区××室的房屋;


二、被告夏某应于本判决生效之日起十日内向原告陈某支付房屋占有使用费(自起诉之日即2016年6月6日起按50元/天的标准计至被告夏某实际搬离位于厦门市××小区××室的房屋之日止);


三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。


如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


本案案件受理费50元,减半收取25元,由被告夏某负担,该款被告夏某应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。


如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省厦门市中级人民法院。



    【张全明律师团队介绍】

    福建方与圆律师事务所成立于2001年,是一家扎根厦门、面向海西的综合性律师事务所,致力于为当事人提供务实的法律问题解决方案。方与圆现有执业律师26人,实习律师3人,有多名执业超过二十年的资深律师,其中数名律师拥有复合型教育、工作背景,部分律师曾在检察院、法院担任法律实务工作多年,也有部分律师曾在大型国企、上市企业等担任法务工作。

    张全明律师团队成员共有13人,执业律师9人,实习律师3人,律师助理1人,团队成员大多毕业于厦门大学、郑州大学、集美大学、华侨大学等省内外知名法学院校。团队擅长企业法律顾问事务及争议纠纷处理,包括但不限于公司股权、合同纠纷、劳动争议、债权债务和企业经营刑事法律风险控制。数名律师选聘担任厦门湖里区多个社区街道常驻法律顾问和厦门各区法院值班律师,为基层民众提供大量的法律咨询服务,每年办理各类型案件上百起,涉及的法律问题涵盖刑事辩护、房屋买卖、合同纠纷、婚姻遗产、民间借贷、劳动工伤、交通人损等,鲜活的案例同时也锻炼了和塑造了实力过硬的律师队伍,积累了丰富的事务处理经验。

联系方式:13600900148(张全明律师)



免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。